Kancelaria Śledcza

Polskie przepisy prawa otaczają szczególną opieką lokatora. Ustawa o ochronie praw lokatorskich z 2001 roku zadbała o to, by najemcy nie padali ofiarą nieuczciwych właścicieli mieszkań. Niestety doprowadziła jednocześnie do sytuacji, w której to najemca może wykazać się nieuczciwością i przestać opłacać czynsz, a właściciel nie będzie nawet mógł go eksmitować. W sytuacji, gdy eksmisja dojdzie jednak do skutku, pozostaje jeszcze kwestia nieopłaconego czynszu. Jak odzyskać stracone pieniądze?

 

 

O tym, w jaki sposób można doprowadzić do eksmisji najemcy, napisaliśmy w tekście ‘Najemca nie płaci czynszu – co mogę zrobić? Prawnik wyjaśnia’ . Co jednak, gdy lokator już się wyprowadził, ale nie oddał zaległego czynszu? W takiej sytuacji właściciel mieszkania może wystąpić z roszczeniami do sądu. Jak to zrobić?

Wezwanie do zapłaty a eksmisja lokatora

Na początek warto zdać sobie sprawę z tego, że  nakaz eksmisji nie jest jednoznaczny z nakazem spłaty zaległości. Jeśli najemca nie chce zapłacić zaległego czynszu, to należy złożyć do sądu osobny pozew. Co ważne, można go złożyć również przed eksmisją lokatora. Wcześniej jednak należy podjąć inne kroki – m.in. złożyć wezwanie do zapłaty czynszu najmu mieszkania. Będzie to niezbędne przy złożeniu pozwu – sędzia musi mieć dowód na to, że właściciel mieszkania próbował rozwiązać sprawę w inny sposób.

Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu

Wezwanie do zapłaty czynszu najmu musi być złożone na piśmie i wysłane listem poleconym, najlepiej za potwierdzeniem odbioru. Powinno zawierać:

  • dane właściciela mieszkania,
  • wskazanie osoby, która jest dłużnikiem (nie musi to być tylko osoba, która podpisała umowę najmu),
  • wskazanie okresu, za jaki lokator zalega z czynszem oraz wynikającej z tego kwoty razem z odsetkami (obecnie wynoszą one 7% w skali roku, ale mogą się zmienić – zależą od stóp NBP),
  • wskazanie terminu, do którego właściciel mieszkania oczekuje zapłaty zaległego czynszu,
  • informację, że skutkiem braku wpłaty będzie rozpoczęcie postępowania sądowego,
  • numer konta, na który powinna nastąpić wpłata.

Jeśli chodzi o wskazanie dłużników, to warto wiedzieć, że są to wszystkie osoby pełnoletnie, które mieszkają na stałe z najemcą mieszkania. Może to być więc zarówno małżonek, jak i niespokrewniona współlokatorka – możesz wskazać je w wezwaniu, jeśli tylko znasz ich dane. Możesz też, jeśli podpisałeś umowę z kilkoma osobami, wezwać do zapłaty tylko jedną z nich.

Dochodzenie zaległego czynszu przed sądem

W sytuacji, w której najemca po otrzymaniu wezwania do zapłaty nie uiści zobowiązania w wyznaczonym terminie, możesz skierować sprawę do sądu rejonowego (właściwego dla pozwanego lub dla miejsca położenia nieruchomości). Warto na tym etapie zaczerpnąć porady prawnej od specjalisty, który pomoże załatwić wszystkie kwestie merytoryczne. Jeśli zaległości wynoszą do 20 000 zł, sprawa rozpatrywana jest w postępowaniu uproszczonym. Opłata za takie postępowanie będzie wynosić od 30 do 300 zł.

Jeśli sąd przychyli się do wniosku właściciela mieszkania, strona pozwana ma dwa tygodnie na wniesienie sprzeciwu. Po tym czasie wyrok jest prawomocny. Możesz wówczas wystąpić do sądu o nadanie mu klauzuli wykonawczości, a następnie udać się do komornika, który zajmie się egzekucją wyroku.

Warto wiedzieć, że jeśli najemca mieszkania nie jest w stanie spłacić należności, komornik może wziąć w zastaw rzeczy wniesionego do wynajmowanego lokalu. Nie mogą to być jednak przedmioty niezbędne do pracy, nauki, wykonywania praktyk religijnych czy życia codziennego, a także przedmioty, które mają dla lokatora szczególną wartość, a ich sprzedaż byłaby nieopłacalna.

Zaległy czynsz a przedawnienie

Przedawnienie roszczeń czynszowych następuje po trzech latach – zarówno w sytuacji, gdy lokator dalej zamieszkuje w mieszkaniu, jak i wtedy, kiedy utracił już do niego prawa (czyli rozwiązano z nim umowę). Jednak od 2018 roku termin przedawnienia następuje z końcem roku kalendarzowego – oznacza to, że jeśli 3 lata mijają np. w lipcu 2019 roku, to tak naprawdę przedawnienie będzie miało miejsce 31 grudnia 2019.

Odzyskanie zaległego czynszu jest łatwiejsze niż eksmisja nieuczciwego lokatora. Warto jednak pamiętać, że wymaga odrębnych działań i że roszczenia mogą się przedawnić – jeśli więc twój najemca zwleka z opłatami, najlepiej od razu przystąpić do działania, zaczynając od rozmowy. Jeśli mediacje nie poskutkują, nie wahaj się przed wysłaniem wezwania do zapłaty zaległego czynszu – czasem wystarczy zagrożenie postępowaniem sądowym, by skłonić lokatora do uiszczenia zobowiązań.