Wprowadzona w 2001 roku ustawa o ochronie praw lokatorów szczegółowo określiła wszystkie prawa i obowiązki lokatorów, aby móc skutecznie chronić ich przed nieuczciwymi właścicielami mieszkań. Niestety, jak to często w prawie bywa, wprowadzone rozwiązania okazały się nie do końca przemyślane – otoczyły lokatorów dużym parasolem ochronnym, pozwalając na nadużycia z ich strony i skutecznie uniemożliwiając właścicielom mieszkań egzekwowanie płatności czy eksmisję. W rezultacie trafienie na nieuczciwego lokatora może skończyć się dla właściciela mieszkania sporymi problemami finansowymi. Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? Wyjaśniamy zawiłości polskiego prawa mieszkaniowego.
Ustawa o ochronie praw lokatora
Ustawa o ochronie praw lokatorów z 2001 roku spowodowała, że nawet w sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu lub dewastuje mienie właściciela, trudno jest doprowadzić do jego eksmisji. Właściciel nie ma możliwości wyrzucić nieuczciwego najemcy – musi skierować sprawę do sądu i oczekiwać na jego decyzję. Sprawy często ciągną się miesiącami, co powoduje frustrację właścicieli mieszkań i często doprowadza do zadłużenia. Warto więc skorzystać z porady prawnej, by poradzić sobie z problemem jak najszybciej.
Lokator nie płaci czynszu – co dalej?
Na początek warto zacząć od rozmowy. Być może opóźnienie w płatności wynika z chwilowego braku płynności finansowej. W takiej sytuacji można zaoferować najemcy płatność ratalną lub po prostu uiszczenie opłaty w późniejszym terminie.
Jeśli jednak najemca przez dłuższy czas nie wywiązuje się z obowiązku opłacenia czynszu, należy jak najszybciej wypowiedzieć umowę. Nie jest to jednak wcale takie proste. Aby mogło to nastąpić, muszą zostać spełnione następujące warunki:
– najemca nie opłacał czynszu przez 3 pełne okresy płatności,
– najemca został przez właściciela pisemnie wezwany do zapłaty należności (zarówno zaległych, jak i bieżących) w określonym terminie (termin musi być podany w wezwaniu) i uprzedzony o tym, że właściciel zamierza wypowiedzieć umowę,
– najemca nie spłacił w wyznaczonym terminie zaległości lub spłacił tylko część.
Pamiętajmy, że w wypowiedzeniu umowy powinno być dokładnie opisane, z czego wynika taka decyzja.
Wypowiedzieć umowę można także lokatorowi, który dewastuje mieszkanie, utrudnia życie innym osobom w budynku, na przykład poprzez hałasowanie, lub używa mieszkania w sposób niezgodny z umową (wynajmuje je innym osobom). Wówczas proces rozwiązania umowy jest krótszy – nie trzeba tu wyznaczać żadnych terminów, wystarczy jeden okres rozliczeniowy (zazwyczaj jest to miesiąc).
Eksmisja lokatora z mieszkania – jak ją przeprowadzić?
Eksmisję uciążliwego lokatora może nakazać wyłącznie sąd. Właściciel nie ma możliwości usunięcia lokatora z lokalu – nie może zmienić zamków ani zmusić go do opuszczenia mieszkania czy wynieść jego rzeczy. Nie może też odciąć lokatorowi dostępu do mediów takich jak woda, prąd czy gaz – tych działań może podjąć się jedynie dostawca usług, jeśli rachunki nie są opłacane.
Postąpienie w jeden z wymienionych wyżej sposobów nie przyspieszy decyzji sądu, a może wiązać się z pozwaniem właściciela mieszkania o odszkodowanie!
Eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu
Eksmisja najemcy lokalu jest trudna, ale możliwa do przeprowadzenia. Najemca nie jest bowiem lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów – a tylko takim osobom gmina ma obowiązek zapewnić lokal socjalny. Najemca nie podlega również ochronie z tytułu kodeksu postępowania cywilnego (kodeks ten również mówi o obowiązku zapewnienia osobie eksmitowanej lokalu zastępczego). Oznacza to, że najemcę mieszkania można eksmitować na bruk – choć nie we wszystkich przypadkach, o czym piszemy w dalszej części tekstu.
Jeśli sąd przyzna rację właścicielowi i nakaże eksmisję, a wyrok się uprawomocni, należy złożyć w sądzie wniosek o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Gdy to nastąpi, właściciel może się udać do komornika, który zajmie się eksmisją.
Pamiętajmy jednak, że eksmisję można przeprowadzić w terminie od 1 kwietnia do 31 października. W pozostałych miesiącach, ze względu na niskie temperatury, obowiązuje okres ochronny. Oznacza to niestety, że jeśli sąd wyda decyzję 1 listopada, minie jeszcze niemal pięć miesięcy, zanim nieuczciwy lokator będzie zmuszony się wyprowadzić.
Kogo nie można eksmitować?
W przypadku niektórych lokatorów eksmisja nie wchodzi w grę, dopóki gmina nie zapewni lokalu socjalnego. Do takich osób należą:
- bezrobotni,
- kobiety w ciąży,
- osoby małoletnie wraz z opiekunem,
- osoby obłożnie chore,
- osoby z niepełnosprawnościami wraz z opiekunem,
- osoby ubezwłasnowolnione wraz z opiekunem,
- emeryci i renciści, którzy spełniają wymogi do otrzymania świadczeń z ramienia pomocy społecznej,
- osoby, które spełniają inne warunki – takie warunki może ustalić gmina poprzez specjalną uchwałę.
W przypadku wymienionych wyżej osób sąd nie może wydać nakazu eksmisji „na bruk”. Gmina ma obowiązek zapewnić takim osobom lokal socjalny i dopiero wtedy właściciel może oczekiwać, że opuszczą one jego mieszkanie. Niestety rzeczywisty czas oczekiwania na przyznanie lokalu socjalnego może wynosić nawet kilka lat i w tym czasie właściciel prawdopodobnie nie zobaczy żadnych pieniędzy. Może jedynie wystąpić do gminy o wypłatę odszkodowania z tytuł strat, jakie ponosi – oznacza to jednak konieczność przeprowadzenia kolejnego postępowania sądowego.
Umowa najmu okazjonalnego – czym się różni?
Ze względu na trudności z eksmisją lokatorów, coraz większą popularnością cieszą się umowy najmu okazjonalnego. Ta forma umowy większą opieką otacza właściciela mieszkania. Najemca podczas jej podpisywania podpisuje również aneks (akt notarialny), w którym zgadza się na eksmisję do innego lokalu. W tej sytuacji, kiedy właściciel zdecyduje się wypowiedzieć umowę i zażąda opuszczenia lokalu, a najemca odmówi, właściciel może wykorzystać podpisany akt notarialny. Wystarczy złożyć go w sądzie wraz z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności. Wówczas nie trzeba przeprowadzać postępowania sądowego – już na etapie postępowania egzekucyjnego komornik może eksmitować nieuczciwego lokatora do drugiego lokalu, nie trzeba się więc również martwić kwestią eksmisji „na bruk”
Jak odzyskać zaległy czynsz od lokatora?
Nawet jeśli uda nam się eksmitować nieuczciwego lokatora, pozostaje jeszcze kwestia zaległości w opłatach. Aby odzyskać pieniądze, właściciel powinien złożyć pozew o zapłatę przeciwko drugiej stronie umowy. O tym, jak to zrobić, napisaliśmy szczegółowo w tekście „Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu – jak je napisać”.