Zawieranie umowy najmu okazjonalnego jest możliwe już od 10 lat, ale wciąż jest to forma niezbyt dobrze znana, a przez to spotykana rzadko. I choć według danych Izb Administracji Skarbowej z 2017 r. notuje się wzrost popularności tej umowy, to najem okazjonalny wciąż stanowi zaledwie 2-5 % wszystkich umów najmu. Czym jest umowa najmu okazjonalnego, jakie korzyści niesie i jaką ją podpisać?

 

 

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego – na czym polega?

Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu, który do polskiego systemu prawnego został wprowadzony w 2009 r. Najem okazjonalny jest uregulowany w art. 19a – 19e Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Z najmu okazjonalnego po stronie wynajmujących mogą korzystać tylko właściciele mieszkań, ale definicja w tym przypadku jest nieco szersza. To znaczy, że nie dotyczy ona wyłącznie właścicieli własnościowych, ale też np. posiadaczy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej związanej z wynajmowanym mieszkaniem.

Zasadniczo umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego jest bardziej rygorystyczna niż zwykła umowa najmu. Dodatkowe obwarowania służą większej ochronie właściciela mieszkania przed nieuczciwymi, niepłacącymi najemcami. W praktyce jej zawarcie jest trudniejsze, bo wymaga od obu stron załatwienia kilku formalności: najemca musi przedstawić oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu (w formie aktu notarialnego), wskazać lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji oraz dostarczyć oświadczenie właściciela tego lokalu, że może tam zamieszkać w przypadku eksmisji.

Z kolei wynajmujący musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Bez tego zgłoszenia umowa najmu okazjonalnego nie straci ważności, ale będzie traktowana wyłącznie jako zwykła, prosta umowa najmu lokalu mieszkalnego.

Ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego u notariusza?

Wzór umowy najmu okazjonalnego można bez problemu znaleźć w interenecie. Umowa taka musi zostać zawarta w formie pisemnej, inaczej będzie nieważna. Nie wystarczy tu skan przesłany mailem. Obie strony muszą podpisać się na dokumencie własnoręcznie.

Jednak ze względu na to, iż jest to szczególny rodzaj kontraktu wymagający spełniania określonych warunków, przy zawieraniu umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego niezbędny będzie udział notariusza, który sporządzi w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji, które potrzebne jest do zawarcia umowy.

Zgodnie z prawem, koszt sporządzenia takiego oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli ok. 210 zł. Do tego należy doliczyć opłaty notarialne za wydanie poszczególnej strony dokumentu oraz VAT. Łączny koszt wyniesie zatem ok. 250 zł.

Zwykła umowa najmu a umowa najmu okazjonalnego – różnice

Poza wspomnianymi zaostrzonymi wymogami formalnymi, podstawową różniącą między zwykłą umową najmu a najmem okazyjnym jest to, że umowa najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokalu mieszkalnego. Nie można za jej pomocą wynająć np. lokalu usługowego czy garażu. Wynajem okazyjny dotyczy też wyłącznie całego mieszkania czy domu. Oznacza to, że nie wchodzi w grę także okazjonalna umowa wynajmu pokoju.

Kiedy zwykła umowa najmu mieszkania może zostać zawarta na czas nieokreślony, umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na okres nieprzekraczający 10 lat, a po jego upływie może być przedłużony maksymalnie na kolejne 10 lat.

I co najważniejsze, z punktu widzenia właściciela mieszkania – może on dużo łatwiej pozbyć się uciążliwego lokatora czy skutecznie zadziałać gdy najemca nie płaci czynszu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów a najem okazjonalny

Zwykła umowa o wynajem mieszkania zawarta na czas nieoznaczony może być wypowiedziana tylko w przypadkach określonych Ustawa o ochronie praw lokatorów. W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania może mieć olbrzymie trudności z pozbyciem się niechcianych, niepłacących lokatorów, którzy w wielu przypadkach mogą zostać w jego lokalu na wiele lat.

W przypadku zwykłej umowy o wynajem mieszkania niechciany lokator nie może być eksmitowany w tzw. okresie ochronnym, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Do tego musi on mieć zapewniony lokal socjalny, do którego się wyniesie.

Umowa najmu okazjonalnego wymyślona zostało jako lekarstwo na te problemy. Dzięki niej wynajmujący może łatwiej dokonać eksmisji lokatora, który nie płaci czynszu, bo najem okazjonalny w praktyce uszczupla prawa lokatora w wynajmowanym mieszkaniu, a zwiększa prawa właściciela do własnego lokalu. Jak? Najem okazjonalny znosi okres ochronny, a najmujący sam w akcie notarialnym wskazał wcześniej lokal, do którego się wyprowadzi. Możliwa jest też eksmisja kobiet w ciąży czy małoletnich, na co w zwykłym przypadku nie pozwala Ustawa o ochronie praw lokatorów.

Przeczytaj także: Jak napisać wezwanie do zapłaty zaległego czynszu?

W tym przypadku pozbycie się lokatora z mieszkania własnościowego nie wymaga składania pozwu o eksmisję. Wystarczy odpowiednie żądanie wyprowadzki z terminem nie krótszym niż 7 dni. Jeśli to nie poskutkuje, to właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji, które zostało sporządzone przez notariusza przy zawieraniu umowy. Z klauzulą wykonalności właściciel mieszkania może udać się do komornika, który przeprowadzi eksmisję.

Umowa najmu okazjonalnego jest trudniejsza w zawarciu niż zwykła umowa najmu mieszkania. Jednak jeśli właściciel chce czuć się bezpiecznie i nie stracić całkowicie panowania nad swoim mieszkaniem na rzecz niechcianych lokatorów, warto z niej skorzystać.

B L O G